Dom: Bygherre tilkendt fuld erstatning

Advokatfirmaet Rödstenen, entreprise og tvistløsning, august 2023

Advokat Rune Bredtoft har på vegne af en bygherre fået medhold i en sag mod et stort dansk typehusfirma.

Sagen drejede sig om, hvorvidt den garage, som typehusfirmaet i sin egenskab af totalentreprenør havde opført for bygherren, var behæftet med mangler. Under byggeprocessen blev bygherren opmærksom på, at garagen ikke var praktisk mulig at benytte, og det viste sig i den forbindelse, at garagen var blevet opført efter andre, for bygherren ukendte tegninger, end dem, der var underskrevet i forbindelse med kontraktens indgåelse. Af de nye tegninger fremgik det, at huset var blevet rykket, og at bredden på garageporten var blevet ændret.

Nærmere var parterne uenige om, hvorvidt garagenporten reelt var uanvendelig, ligesom det var omtvistet, hvorvidt ændringerne i tegningerne var foretaget egenhændigt af entreprenøren uden på forhånd eller efterfølgende at have orienteret bygherren herom.

Entreprenøren bestred bl.a. erstatningsansvaret med den begrundelse, at bygherren ikke havde ført bevis for, at garagenporten var uanvendelig, ligesom det blev bestridt, at entreprenøren at havde foretaget ændringer under byggeprocessen, som bygherren ikke var gjort opmærksom på. Entreprenøren gjorde endvidere gældende, at et eventuelt ansvar som minimum ville være bortfaldet eller stærkt reduceret som følge af, at bygherren under processen havde været repræsenteret ved egen byggeherrerådgiver.

Retten fandt det imidlertid bevist, at garagen var uanvendelig, og at manglen kunne henføres til forrykkelsen af huset samt ændringen af garageportens bredde. Retten fandt endvidere, at entreprenøren i sin egenskab af professionel burde have set, at den ændrede placering af ejendommen sammenholdt med garageportens længde ville medføre, at garagen blev uanvendelig, og at entreprenøren dermed bar et ansvar. Retten fandt det desuden ikke bevist, at entreprenøren havde underrettet bygherren om problemstillingen, og entreprenøren var derfor erstatningsansvarlig for manglen.

Det forhold, at bygherren havde haft en rådgiver til sikring af det håndværkmæssige arbejde tilknyttet, kunne desuden ifølge retten ikke medføre bortfald eller reduktion i entreprenørens ansvar. Bygherren fik dermed medhold, og blev tilkendt fuld erstatning for manglerne.

Rödstenen er specialister inden for førelse af rets- og voldgiftssager, og har stor erfaring med at føre sager inden for byggeriet mod blandt andet byggefirmaer og entreprenørfirmaer. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, kan advokat Rune Bredtoft kontaktes på tlf. 51 90 48 43 eller rb@rodstenen.dk

Byggejura for Entreprenører

Advokat og partner Jens Lillelund Hammer har leveret faglig sparring til den nye bogudgivelse Byggejura for Entreprenører.

Bogen er målrettet rådgivere, entreprenører og andre som arbejder i byggebranchen. Den kan læses uden forudgående kendskab til jura. De mest basale begreber forklares, og der gives et overblik over de love og bestemmelser, der gælder for byggeprojekter. Desuden gennemgås udbuds- lovgivningen og entrepriseaftalen, herunder AB18-systemet som aftalegrundlag, projektansvar samt tvister og konflikter.

Forfatteren til bogen er Birgit Liv Hansen, der tidligere har arbejdet i entreprenørbranchen, og nu underviser på diplomingeniøruddannelsen i byggeledelse ved Institut for Byggeri og Bygningsdesign, Aarhus Universitet. Bag udgivelsen står Anlægsteknikerforeningen, og bogen udkommer den 25. juli 2023.

Advokat Jens Lillelund Hammer arbejder specialiseret med alle byggeriets retsforhold og underviser sammen med Birgit Liv Hansen i byggejura ved Institut for Byggeri og Bygningsdesign, Aarhus Universitet.

Yderligere oplysninger om bogen kan findes på www.akademisk.dk/byggejura-entreprenoerer hvor bogen også kan bestilles.

Dom: Godsejer tilkendt erstatning

Advokatfirmaet Rödstenen, Landbrug og Tvistløsning juni 2023

Advokat Thomas Schioldan Sørensen har på vegne af en godsejer fået medhold i en sag mod en mod en privat rådgivningsvirksomhed.

Sagen drejede sig om fejl i forbindelse med anmeldelse af betalingsrettigheder, der blev anmeldt helt tilbage i 2008. Det private rådgivningsfirma blev dømt til at betale knap kr. 1 mio. i erstatning som følge af, at denne tilbage i 2008 havde anmeldt en rækker marker som støtteberettiget i henhold til den såkaldte enkeltbetalingsordning, hvilket ifølge Landbrugsstyrelsen var en fejl, idet der var tale om et vådområde, som dermed skulle have været anmeldt med udtagningsrettigheder.

I 2013 genoptog Landbrugsstyrelsen sagen og lagde ved afgørelsen til grund, at der var tale om fejlanmeldelse, ligesom det stod klart, at fejlen ikke kunne berigtiges, idet Landbrugsstyrelsen bl.a. fikserede 2008 som et såkaldt referenceår for fremtidig anmeldelse.

På baggrund af syn og skøn stod det klart, at godsejerens samlede tab udgjorde knap kr. 1 mio. Rådgivningsvirksomheden bestred erstatningsansvaret med den begrundelse, at rådgiveren alene havde udfyldt anmeldelsesblanketten efter anvisning fra godsejeren, og at der i øvrigt var tale om et såkaldt inadækvat (upåregneligt) tab, idet det i 2008 ikke stod klart, at dette år ville blive fikseret som et referenceår.

Retten fandt imidlertid, at rådgivningsvirksomheden var ansvarlig, idet denne i sin egenskab af professionel rådgivningsvirksomhed var nærmest til at bære risikoen for fejlanmeldelsen, idet retten samtidig fandt det bevist, at anmeldelsen var baseret på en konkret rådgivning fra rådgiveren. Desuden fandt retten ikke, at det påførte økonomiske tab var upåregneligt.

Thomas Schioldan Sørensen havde forud for sagens anmeldelse opfordret rådgivningsvirksomheden til at anmelde sagen til dennes ansvarsforsikringsselskab, der således skadesløsholdt rådgivningsvirksomheden.

Thomas Schioldan Sørensen er specialiseret inden for førelse af rets- og voldgiftssager og har løbende et betydeligt antal retssager ved By- og Landsretterne, Højesteret og diverse voldgiftsretter indenfor landbrugets retsforhold. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, kan han kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.  Læs mere på www.rodstenen.dk / www.tvistløsning.dk.

Bevissikring i byggebranchen

Af advokat Thomas Schioldan Sørensen, Advokatfirmaet Rödstenen, september 2022

Denne artikel henvender sig navnlig til små og mellemstore håndværksvirksomheder uden egen juridisk afdeling, og artiklen beskriver nogle grundlæggende anbefalinger, som man som håndværker bør iagttage i forbindelse med bevissikring, hvis en entreprise måtte blive bragt til standsning og/eller bevissikring er nødvendiggjort.

Hvis et igangværende byggeri måtte blive bragt til standsning som følge af ophævelse over for en bygherre eller underentreprenør, har man som udførende entreprenør oftest en betydelig interesse i omgående at få registreret, hvor langt arbejderne er nået, om der er mangler ved det udførte arbejde, og hvad der ikke måtte være blevet udført i henhold til entreprepriseaftalen. Nedenfor skal der hermed lyde nogle anbefalinger til at bevissikre og fremskynde bevisskringen med henblik på at sikre unødig forsinkelse af byggeriet bedst muligt.

Ophævelse af entrepriseaftalen som følge af entreprenørens misligholdelse

Erfaringsmæssigt er parterne som regel påpasselige med at ophæve, idet en ophævelse oftest er forbundet med en væsentlig standpunktsrisiko, men i lyset af den optrappende likviditetskrise i byggebranchen, vil der med høj grad af sandsynlighed indtræde en del ophævelse med et afledt behov for staderegistrering.

Ophævelse forudsætter, at bygherren (som kan selv kan være entrenør) eller ens egen underentreprenør i væsenligt grad har misligholdt entrepriseaftalen. Det er vigtigt, at man overholder de formelle regler, hvis man vil ophæve, idet man i modsat fald kan bringe sig i misligholdelse og i falde et erstatningsansvar. I tilfælde af enten bygherrens eller underentreprenørens konkurs vil der som regel foreligge en væsentlig misligholdelse, men der gælder nogle særregler. AB-reglerne finder som regel anvendelse i byggekontrakter og med udgangspunkt i disse regler stilles bl.a. krav om, at ’hvis en part erklæres konkurs, kan den anden part straks hæve aftalen, i det omfang konkurslovens regler ikke er til hinder derfor.” [§ 61, stk. 1]

Det følger imidlertid af konkursloven, at man ikke kan hæve aftalen, hvis konkursboet indtræder i aftalen. Derfor skal man afvente kurators stillingtagen hertil. Her melder den første udfordring sig, idet byggeriet dermed vil stå stille og forsinkes. Denne udfordring håndteres som regel bedst ved hurtigst efter konkursens indtræden at opfordre kurator til at tage stilling til, om konkursboet vil indtræde i aftalen. Det følger af konkursloven, at kurators stillingtagen skal foreligge uden ugrundet ophold herefter, men det forudsætter, at man har forlangt dette. Det anbefales derfor, at denne frist klart fremgår af opfordringen, der bør ske skriftligt med samtidig dokumentation for, at ens forlangende er kommet frem til kurator.

Såfremt konkursboet ikke indtræder i aftalen, kan man ophæve aftalen. Af bevismæssige grunde anbefales, at denne ophævelse sker skriftligt. Den anden udfordring vil herefter være selve registreringen af arbejderne.

Staderegistrering

AB 18 stiller krav om, at den part, der hæver aftalen (red. her bygherren) indkalder til stadeforretningen. Ligeledes af bevismæssige grunde anbefales, at indkaldelsen til stadeforretningen inkluderes i ophævelsesmeddelelsen, hvilket ligeledes fremskynder processen.

Eftersom staderegistreringen har til formål at registrere arbejdets omfang og kvalitet, anbefales det, at man ikke lader arbejdet færdiggøre eller ændrer herved, førend staderegistreringen er sket, idet det i modsat fald kan komme dig til bevismæssig skade. Måtte der være forestå uopsættelige arbejder, der ikke kan afvente konkursboets stillingtagen til indtræden og/eller staderegistreringen, anbefales det, at arbejdets stade og kvalitet dokumenteres i form af fotos evt. suppleret af en rapport fra egen byggesagkyndig, førend færdiggørelse eller ændringer foretages.

Valg af byggesagkyndig

Der stilles ikke særlige krav om, at registreringen skal forestås af en uvildig sagkyndig. Af bevismæssige grunde anbefales, at Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed anmodes om at udpege en sagkyndig, hvormed der som udgangspunkt ikke vil herske tvivl om den sagkyndige upartiskhed og habilitet. Det anbefales, at henvendelsen til nævnet sker samtidig med ophævelsesmeddelelsen for at fremme processen bedst muligt. Ligeledes for at fremme processen anbefales ligeledes, at spørgsmålene til den sagkyndige vedlægges henvendelsen til nævnet. Nævnet reagerer som regel uden ugrundet ophold på sådanne henvendelser.

Erfaringsmæssigt kan den sagkyndige udmeldes og staderegistreringen gennemføres inden for én uge, og de sagkyndige har generelt øje for nødvendigheden af en hurtige staderapport, der ofte kan foreligge nogle få dage efter besigtigelsen, hvilket dog afhænger af byggeriet omfang og karakter. Det anbefales dog, at det klart kommunikeres til den sagkyndige, såfremt der er behov for, at staderapporten foreligger hurtigst, f.eks. som følge af uopsættelige arbejder eller behov for indhentelse af tilbud på færdiggørelse fra anden entreprenør.

Spørgetemaet

Det anbefales, at spørgetemaet indeholder simple men entydige spørgsmål, så der ikke opstår misforståelser, der svækker den bevismæssige værdi af registreringen. Det anbefales desuden, at der foretages en registrering af de enkelte opgaver/poster, som måtte fremgå af entrepriseaftalen og/eller en betalingsplan, hvormed det er lettere at opgøre ens betalingskrav for udført arbejde. Derudover anbefales, at der stilles spørgsmål om arbejdets kvalitet, og om arbejdet er udført i overensstemmelse med underentrepriseaftalen, hvis man har mistanke om, at ens underentreprenør har leveret et mangelfuldt stykke arbejde.

Erstatningskrav

Det forekommer som regel, at det vil være forbundet med en fordyrelse af byggeriet at antage en ny underentreprenør til at færdiggøre arbejdet og evt. udbedre fejl ved det udførte. Denne fordyrelse kan man kræve erstattet. Derfor anbefales, at den sagkyndige anmodes om at specificere de arbejder, som ikke måtte være udført eller færdiggjort i henhold til underentrepriseaftalen, ligesom det kan overvejes at lade den sagkyndige vurdere færdiggørelses- og eventuelle udbedringsomkostninger. Dette kan dog give strategisk bagslag, såfremt den sagkyndiges skøn måtte være relativ lav, når sammenlignes med indhentede tilbud, idet skønnet kan tillægges en vis bevismæssig betydning i tilfælde af en senere rets- eller voldgiftssag.

Kvalificeret bistand i processen

Med ovenstående er redegjort for nogle af de væsentligste foranstaltninger, som man bør foretage sig i tilfælde af enten bygherrens eller ens underentreprenørs konkurs  for at bevissikre og fremskynde bevisskringen med henblik på at sikre unødig forsinkelse af byggeriet bedst muligt. På den anden side bør man ikke forhaster sig med risiko for, at man ikke overholder reglerne og anbefalingerne. Det anbefales derfor, at man søger kvalificeret advokatbistand.

Opsummering af de væsentligte anbefalinger:

• Orienter dig i entrepriseaftalen, førend du træffer beslutning om bestemte retsskridt

• Kommunikationen bør ske skriftligt

• Hvis entreprenøren er taget under konkursbehandling bør kurator hurtigst opfordres til at tage stilling til, om konkursboet vil indtræde i entrepriseaftalen

• Ved en ophævelse af entrepriseaftalen bør indkaldelse til stadeforretning inkluderes i ophævelsesmeddelelsen med henblik på at fremskynde processen med bevissikring

• Undlad at færdiggøre eller ændre det udførte arbejde, førend staderegistreringen er sket

• Hvis færdiggørelse eller ændringer ikke kan afvente en staderegistrering, bør arbejdets stade og kvalitet dokumenteres i form af fotos evt. suppleret af en rapport fra egen byggesagkyndig

• Stil simple og entydige spørgsmål til den sagkyndige og anmod denne om at specificere de arbejder, som ikke måtte være udført eller færdiggjort i henhold til entrepriseaftalen, ligesom det kan overvejes at lade den sagkyndige vurdere færdiggørelses- og eventuelle udbedringsomkostninger

• Ved tvivl søg kvalificeret advokatbistand

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Har du spørgsmål til artiklen, herunder til problemstillinger i almindelighed inden for byggeri, kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 4242 2600 eller ts@rodstenen.dk. Se også www.tvistløsning.dk

Tocifret millionbeløb til entreprenørvirksomhed i partnering-sag

Advokat Jens Lillelund Hammer har for en entreprenørvirksomhed vundet en større sag ved Voldgiftsnævnet, Byggeri og Anlæg, hvorved klienten samlet har fået medhold i et krav på et tocifret millionbeløb. Sagen omhandlede primært fortolkning af en entrepriseaftale (partnering) forfattet af bygherren samt fortolkning af de løbende drøftelser og aftaler indgået mellem parterne.

Nærmere var parterne uenige om retsvirkningerne af en aftalt ”targetpris” i et tilfælde, hvor bygherren efter aftaleindgåelsen skulle udarbejde hovedprojekt uden inddragelse af entreprenøren, og hvor bygherren i byggefasen foretog en række større og mindre ændringer af projektet. Derudover var det omtvistet, om parterne på et møde i byggefasen havde reguleret targetprisen beløbsmæssigt, eller om targetprisen på mødet blev ændret til en fast pris.

Det var også et tema, om entreprenøren havde dokumenteret de faktisk afholdte udgifter til byggeriet i tilstrækkeligt omfang, jf. et såkaldt ”åben bog princip”, og endelig påberåbte bygherren sig mangler ved et af entreprenøren udført ventilationsanlæg.

Bilagsmaterialet i sagen omfattede mere end 2.500 sider, og antallet af vidneafhøringer nødvendiggjorde, at hovedforhandlingen havde en varighed af tre dage i Voldgiftsretten.

Voldgiftsretten fandt det ikke godtgjort, at partneringaftalens targetpris skulle forstås som en fast pris, og på baggrund af bevisførelsen fandtes det heller ikke godtgjort, at targetprisen efterfølgende blev ændret til en fastprisaftale. Derudover fandt Voldgiftsretten, at entreprenøren via sagens omfattende bilagsmateriale og vidneforklaringer havde dokumenteret sit krav tilstrækkeligt og i overensstemmelse med retningslinjerne anført i partneringaftalen.

I relation til ventilationsanlægget fandt Voldgiftsretten det bevist, at manglerne skulle henføres til bygherrens egen projektering, og at entreprenøren og dennes underentreprenør på et møde med bygherren havde advaret mod den af bygherren projekterede løsning, hvilken advarsel bygherren havde siddet overhørig. Under de omstændigheder var der ikke tale om mangler ved entreprenørens ydelse, idet entreprenøren havde udført arbejdet i overensstemmelse med bygherrens anvisninger (jf. princippet i AB 18 § 12, stk. 1) samt iagttaget sin underretningspligt (jf. princippet i AB 18 § 33).

Kendelsen viser vigtigheden af et klart aftalegrundlag samt entydige, skriftlige aftaler og mødereferater under byggefasen.

Jens Lillelund Hammer har stor erfaring med rådgivning og tvisteløsning inden for byggeriet, og han underviser tillige i byggejura på Aarhus Universitet. Jens kan kontaktes på tlf. 61314351 for en uforpligtende drøftelse.

Advokatfirmaet Rödstenen har rådgivet Clearhaus Technik med salget af Paylike til Lunar.

Paylike ApS er en dansk baseret betalingsplatform, der tilbyder forbrugere og virksomheder hurtige, nemme og sikre betalinger, der gør det enklere og hurtigere at modtage betalinger. Clearhaus Technik A/S har sammen med en medejer solgt Paylike til Lunar

Salget er endnu en succes fra grundlæggerne af Clearhaus.

Nærmere om Clearhaus

Clearhaus er en indløsningsvirksomhed, som blev grundlagt i 2011 med det formål at levere betalingsløsninger til onlinebutikker i hele Europa. Clearhaus er siden vokset hurtigt, og i dag beskæftiger virksomheden 50 medarbejdere. Clearhaus blev i starten af året solgt til tyske Unzer, som er en af de hurtigst voksende fintech virksomheder i Europa.

Thomas Schioldan Sørensen har bistået Clearhaus Technik A/S i forbindelse med transaktionen.

Rödstenen har stor erfaring med virksomhedstransaktioner og rådgiver omkring strategiske, kommercielle og juridiske forhold i relation til M&A i tæt samarbejde med virksomheden og andre professionelle rådgivere, såsom revisorer og corporate finance rådgivere.

Reception for Anders og Jens

I anledningen af at Anders Boserup Lauridsen og Jens Lillelund Hammer er tiltrådt som partnere i Advokatfirmaet Rödstenen, vil vi gerne invitere til reception for at markere tiltrædelserne.

Anders Boserup Lauridsen tiltrådte d. 1. januar 2021 som partner, og Jens Lillelund Hammer tiltrådte d. 1. september 2021.

Arrangementet finder sted:

Fredag d. 5. november 2021 kl. 13.30 – 17.00 hos Advokatfirmaet Rödstenen på Dalgas Avenue 42, 8000 Aarhus C.

Vi byder på både lidt til ganen og maven. Af hensyn til forberedelsen heraf vil vi gerne høre fra alle deltagende senest tirsdag d. 2. november 2021 på advokatfirmaet@rodstenen.dk

Entreprenør havde krav på betaling i henhold til oplyste timepriser

Vestre Landsret har tilkendt en entreprenør betaling i henhold til oplyste timepriser, selvom bygherren under arbejdets udførelse rejste indsigelser herimod.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen har på vegne af en entreprenørvirksomhed fået medhold i en sag mod en bygherre omkring betaling for timearbejder. Sagen drejede sig om en totalrenovering af en større fredet ejendom i det indre København. Sagen rummede en lang række juridiske problemstillinger. Det springende punkt i sagen var, om entreprenøren var berettiget til en forud for arbejdets påbegyndelse oplyst timesats, eller om entreprenøren alene kunne kræve en timesats svarende til sin kostpris + 10%.

Entreprenøren havde anvendt knap 10.000 timer. Ganske kort tid efter arbejdets påbegyndelse fremkom bygherren med en indsigelse mod timesatserne, idet det var bygherrens opfattelse, at der var aftalt kostpris + 10%. Det var afgørende var således, om entreprenøren var berettiget til at kræve de oprindeligt oplyste timesatser, eller om entreprenøren alene kunne kræve sin kostpris + 10% som følge af, at entreprenøren fortsatte med at arbejde på byggeriet efter modtagelsen af bygherrens indsigelse. 

Byretten fandt, at det efter bygherrens indsigelser mod timesatsen måtte have stået entreprenøren klart, at bygherren ikke ville betale den krævede timepris, hvormed entreprenøren burde have standset arbejdet, såfremt entreprenøren ikke accepterede den timepris, som bygherren ville betale.

Dette spørgsmål blev anket til Landsretten, der i modsætning til byretten fandt, at det var bygherren, der var nærmest til at bringe arbejdet til standsning, såfremt denne måtte være af den opfattelse, at den krævede timepris ikke var som aftalt, ligesom Landsretten fandt, at entreprenørens timepriser ikke var åbenbart urimelige. I modsætning til byretten tilkendte Landsretten således entreprenøren et betydeligt højere beløb.

Bygherren har anmodet om såkaldt tredjeinstansbevilling med henblik på anke til Højesteret. For nuværende har Procesbevillingsnævnet ikke taget stilling hertil. 

Thomas Schioldan Sørensen har løbende et betydeligt antal retssager ved By- og Landsretterne, Højesteret og diverse voldgiftsretter indenfor byggeriets retsforhold. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, kan han kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.  Læs mere på www.rodstenen.dk / www.tvistløsning.dk.